Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, han introducido importantes modificaciones en el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda en España.
Las novedades afectan tanto a propietarios como a inquilinos y tienen especial incidencia en la duración de los contratos, las prórrogas, los preavisos, los alquileres temporales y por habitaciones, la actualización de las rentas y determinados procedimientos de desahucio.
La reforma obliga, además, a prestar especial atención a la fecha en la que se celebró cada contrato, ya que el régimen aplicable no es necesariamente el mismo para los contratos anteriores y posteriores a la entrada en vigor de las nuevas normas.
1. ¿Qué cambia en la duración de los contratos de alquiler?
Una de las modificaciones más relevantes afecta al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Una vez transcurrido el período mínimo legal del contrato —cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete años cuando sea persona jurídica—, el nuevo régimen contempla prórrogas sucesivas de cinco o siete años, respectivamente, salvo que exista un preaviso válido de no renovación.
Esto supone un cambio relevante respecto del régimen anterior, en el que, una vez alcanzada la duración mínima, operaban prórrogas anuales hasta un máximo de tres años.
2. Mayor plazo de preaviso para el propietario
La reforma también incrementa el plazo con el que el arrendador debe comunicar su intención de no continuar con el contrato.
Con carácter general:
Arrendador: deberá comunicar la no prórroga con seis meses de antelación.
Arrendatario: mantiene un plazo de dos meses.
No obstante, existen reglas transitorias que pueden permitir un preaviso de cuatro meses en determinados contratos ya existentes, por lo que es imprescindible comprobar individualmente la fecha del contrato y la situación concreta en la que se encontraba cuando entró en vigor la reforma.
3. Indemnización al inquilino cuando el propietario decide no renovar
Una de las principales novedades es que la decisión del arrendador de no prorrogar válidamente el contrato puede generar una indemnización a favor del arrendatario.
Como regla general, la indemnización tendrá como referencia un mínimo de doce mensualidades de una vivienda análoga, sin que pueda resultar inferior a una mensualidad por cada año de residencia.
La norma contempla, no obstante, determinadas excepciones. Entre ellas pueden encontrarse la necesidad real de la vivienda por el propietario o determinados familiares, la existencia de una vivienda alternativa adecuada o la formalización u oferta fehaciente de un nuevo contrato en las condiciones legalmente previstas.
Por ello, los antiguos modelos estandarizados de comunicación de no renovación pueden resultar insuficientes. Resultará especialmente importante documentar correctamente el vencimiento, el plazo de preaviso y, cuando proceda, la causa que permita excluir la indemnización.
4. ¿Qué ocurre con los contratos de alquiler que ya estaban vigentes?
La entrada en vigor de la reforma no significa que todos los contratos existentes pasen automáticamente al nuevo régimen.
La situación dependerá de cuándo se firmó el contrato y de la fase contractual en la que se encuentre.
Por ejemplo, determinados contratos que ya se encontraban dentro del anterior período de prórroga anual continuarán sometidos temporalmente a dicho régimen hasta su terminación.
En los contratos que se encuentren en tácita reconducción, la aplicación del nuevo artículo 10 de la LAU presenta además reglas transitorias específicas.
Por esta razón, antes de comunicar la terminación de un alquiler es recomendable reconstruir la línea temporal completa del contrato: fecha de celebración, duración inicial, prórrogas producidas y comunicaciones efectuadas entre propietario e inquilino.
5. Nueva regulación de los alquileres temporales
Otra de las novedades más importantes afecta a los denominados alquileres de temporada o de vivienda temporal.
La reforma exige que la temporalidad responda a una causa expresa, real y acreditable.
No basta, por tanto, con denominar el documento “contrato de temporada” para excluir automáticamente la aplicación de las reglas propias del arrendamiento de vivienda habitual.
La carga de acreditar la verdadera causa temporal corresponde al arrendador y, si esta no existe o no puede justificarse, puede producirse la recalificación del contrato como arrendamiento de vivienda habitual.
Los contratos temporales anteriores al 1 de octubre de 2026 mantienen, en principio, su calificación hasta la finalización del plazo pactado. Sin embargo, su renovación puede determinar la aplicación del nuevo régimen.
6. ¿Qué sucede con el alquiler por habitaciones?
La reforma también presta especial atención al arrendamiento parcial de habitaciones o estancias.
Entre otras cuestiones, debe analizarse la renta total obtenida por el conjunto de habitaciones, puesto que la suma de las rentas individuales no puede utilizarse para eludir las limitaciones aplicables a la vivienda en su conjunto.
En las zonas de mercado residencial tensionado adquieren especial importancia, además, las limitaciones de renta previstas legalmente. prompt completo (1)
Por tanto, propietarios y gestores que utilicen contratos independientes por habitación deberán revisar sus modelos contractuales y la estructura económica de las rentas.
7. Gastos, garantías y seguros de impago
La reforma introduce igualmente novedades relevantes respecto de determinados gastos asociados al alquiler.
Entre otras cuestiones, se establecen limitaciones a la repercusión de determinados tributos y gastos al arrendatario y se impide trasladarle, incluso indirectamente, determinados gastos de gestión inmobiliaria y formalización.
Asimismo, la nueva regulación prohíbe imponer al arrendatario el seguro de impago y establece límites específicos para las garantías adicionales en determinados arrendamientos temporales. prompt completo (1)
Estas modificaciones hacen recomendable revisar los modelos de contrato utilizados hasta ahora, ya que determinadas cláusulas habituales pueden haber dejado de resultar compatibles con la nueva regulación.
8. Cambios importantes en los procedimientos de desahucio
Las modificaciones no afectan únicamente a los contratos. También existen novedades relevantes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En determinados procedimientos de desahucio en los que exista una situación de vulnerabilidad, se introduce un mecanismo extraordinario con intervención de la Administración.
La regulación contempla, en determinados supuestos, una suspensión inicial de dos meses para que la Administración competente pueda intervenir y adoptar las medidas legalmente previstas. prompt completo (1)
También existen modificaciones que afectan a procedimientos y lanzamientos que ya se encontraban en curso cuando entró en vigor la reforma.
Por ello, antes de presentar o continuar una demanda de desahucio deberá comprobarse, entre otras cuestiones, la posible existencia de vulnerabilidad, la condición del propietario, la situación del inmueble y el estado procesal exacto del procedimiento.
9. Actualización de las rentas
La actualización de la renta constituye otro de los aspectos que deben revisarse cuidadosamente.
El nuevo régimen debe coordinarse con el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y con las limitaciones extraordinarias que puedan resultar aplicables.
Además, cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, deberán comprobarse las limitaciones específicas establecidas legalmente.
La aplicación de estas reglas exige analizar cada contrato individualmente, atendiendo tanto a su fecha como a la renta existente, las actualizaciones anteriores y la ubicación del inmueble. prompt completo (1)
10. ¿Qué deben hacer ahora propietarios e inquilinos?
La reforma aconseja evitar decisiones basadas exclusivamente en modelos de contratos o comunicaciones utilizados con anterioridad.
Especialmente, conviene revisar:
- La fecha exacta de celebración del contrato.
- Si el arrendador es persona física o jurídica.
- La duración inicial y las prórrogas producidas.
- Los preavisos ya enviados.
- La existencia de una verdadera causa de temporalidad.
- La renta y sus mecanismos de actualización.
- Las garantías y gastos repercutidos al arrendatario.
- La eventual consideración del propietario como gran tenedor.
- La posible ubicación del inmueble en una zona de mercado residencial tensionado.
- La existencia de procedimientos judiciales o situaciones de vulnerabilidad.
La propia reforma hace especialmente recomendable actualizar los modelos de contrato de vivienda habitual, alquiler temporal, alquiler por habitaciones, comunicaciones de no renovación y documentación de entrega del inmueble. prompt completo (1)
Conclusión
Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 introducen cambios de considerable importancia en el mercado del alquiler y obligan a revisar tanto los nuevos contratos como muchas relaciones arrendaticias que ya se encontraban vigentes.
La fecha de celebración del contrato y su situación concreta resultan fundamentales para determinar el régimen aplicable. No todos los contratos anteriores quedan automáticamente sometidos a las nuevas reglas, por lo que cada supuesto debe analizarse individualmente.
Asimismo, resulta especialmente aconsejable revisar las cláusulas relativas a duración, prórrogas, preavisos, alquiler temporal, rentas, garantías, gastos y seguros, así como adaptar las actuaciones procesales en materia de desahucio y recuperación posesoria.
Importante: a fecha de corte del informe, 3 de octubre de 2026, los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 se encontraban vigentes pero pendientes de la correspondiente convalidación parlamentaria. Por ello, deberá comprobarse su situación normativa actual antes de adoptar cualquier decisión jurídica basada en estas reformas. prompt completo (1)
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Cada contrato presenta circunstancias diferentes y, tras las últimas reformas, resulta especialmente importante determinar qué régimen jurídico resulta aplicable al caso concreto.
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